Oroscopo mutui 2017: brinda chi ha un mutuo a tasso variabile

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Chi ha un mutuo a tasso variabile può sorridere: i rialzi si prevedono molto contenuti. Nella foto: i due protagonisti del film “Trading Places” (Una Poltrona per Due).

Non occorre guardare dentro la sfera di cristallo per sapere (con una certa approssimazione, sia chiaro) quale sarà l’evoluzione delle rate di mutuo a tasso variabile nei prossimi anni: basta dare uno sguardo a quel che accade al LIFFE di Londra, uno dei principali mercati mondiali che rappresenta le aspettative degli operatori sulle materie prime e sui tassi di interesse, come nel caso dell’Euribor 3 mesi, prevedendone l’andamento per i successivi 5 anni.

Oggi l’Euribor 3 mesi, in base al quale vengono conteggiate la maggior parte di rate di mutuo, è attestato a quota -0,318%.

Queste le previsioni per i prossimi 5 anni.

  • Dicembre 2017: -0.245%
  • Dicembre 2019: +0,020%
  • Dicembre 2021: +0,610%

Tradotto in euro, significa che se oggi pago 530 euro al mese per un mutuo di 100.000 euro in 20 anni, in futuro sborserò quanto segue:

  • Dicembre 2017: 540 euro
  • Dicembre 2019: 550 euro
  • Dicembre 2021: 580 euro

Cifre peraltro arrotondate per eccesso.

Ribadisco: sono previsioni. Previsioni però sulle quali scorrono quotidianamente fiumi di denaro.

E chi ha in mano un contratto di mutuo a tasso fisso? Dipende dalla data di stipula. Se il prestito ipotecario è iniziato quest’anno, avrà sicuramente condizioni straordinarie, soprattutto in prospettiva di lungo termine. Chi invece ha contratto un mutuo a tasso fisso negli anni passati, farebbe bene a darci un’occhiata: è possibile che con una surroga vada a migliorare di molto l’attuale situazione.

Per informazioni o domande, c’è la pagina Contatti.

 

 

Il garante di un finanziamento è libero di accedere al credito?

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Se faccio da garante per un mutuo – o per un prestito – posso a mia volta chiedere un finanziamento? Oppure la firma a garanzia mi creerà impedimenti? Domande gettonatissime tra i futuri fideiussori.

La risposta sta a metà strada.

Il garante potrà avere accesso al credito se si avverano le seguenti condizioni:

  1. il mutuo – o il prestito – per il quale si è prestata la garanzia deve essere pagato bene, cioè con regolarità (una o due rate pagate in ritardo sono sufficienti per spedire nella lista dei “cattivi pagatori” sia l’intestatario che il garante);
  2. naturalmente devono essere rispettati i tempi di pagamento anche di eventuali altri impegni assunti;
  3. il reddito percepito dal garante è sufficientemente capiente da contenere una nuova rata, da affiancare a quelle già presenti. E qui si entra nel campo della discrezionalità delle banche e delle finanziarie a concedere credito.

In linea generale – e fatto salvo quanto scritto ai punti 1 e 2 – si può affermare che mettere una firma a garanzia oggi non crea particolari impedimenti se un domani si vuole accedere al credito al consumo, per acquistare ad esempio un elettrodomestico, un’auto o l’arredamento.

Discorso diverso se in futuro si intende sottoscrivere un mutuo o un prestito personale: in quel caso è da mettere in conto che l’istituto di credito, valutata l’eccessiva esposizione del soggetto richiedente, possa richiedere un garante. Vorrà dire che la persona a cui oggi abbiamo fatto da garante, domani avrà l’opportunità di ricambiare il favore..

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Il garante del mutuo mette in gioco anche la sua casa?

Il garante del mutuo mette in gioco anche la sua casa?

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Accade spesso ai richiedenti mutuo di sentirsi rispondere dalla banca: “Sì, ma serve una firma a garanzia”. Solitamente, quella dei genitori.

Se dovessi fare una graduatoria delle cosiddette FAQ (Frequently Asked Questions, ovvero le domande poste più frequentemente, in questo caso dai candidati garanti), al primo posto ci sarebbe questa: “Ma se accetto di fare il garante, la banca può prendersi anche la mia casa (intesa come quella di proprietà dei fideiussori)?

Io in genere rispondo così: “La banca mette ipoteca sull’immobile di suoi figlio/a, non sulla sua” (*). Questo per dire che, in caso di default del mutuatario (cioè se smette di pagare le rate), la banca proverà a recuperare il suo credito rivalendosi in primo luogo sull’abitazione che ha finanziato e ipotecato. A meno che, naturalmente, il garante non faccia da garante (cioè quello per cui è stato chiamato a firmare) e quindi accetti di sostitursi al mutuatario nel pagamento delle rate.

Esaminiamo però un altro caso, quello in cui l’immobile finisce all’asta ma il ricavato non è sufficiente ad estinguere il debito maturato con la banca. Può accadere quando si è stipulato un mutuo al 100% e in seguito l’appartamento si è deprezzato più velocemente rispetto all’ammortamento del mutuo. Cosa succede in questo caso? L’istituto di credito cercherà di colmare questa differenza pignorando un quinto dello stipendio al mutuatario o in alternativa al fideiussore.

Appigliarsi all’immobile di proprietà del garante (e qui torniamo alla domanda iniziale) è l’extrema ratio: in linea teorica non si può escludere, ma in 13 anni di attività non l’ho mai visto. D’altronde il codice civile parla chiaro: “la fideiussione non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore” (art. 1941. Limiti della fideiussione). Per concludere, è difficile pensare che una o più trattenute in busta paga e/o la vendita forzata di un immobile non siano sufficienti a mettersi in pari.

(*) esistono anche mutui erogati con l’estensione ipotecaria, ovvero con l’ipoteca su due immobili, ma sono rarità e vengono comunque concordati preventivamente con il cliente.

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Come scegliere la durata del mutuo: il tragitto più breve non sempre è il migliore

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Non c’è momento migliore di quello in cui si acquista casa, per tracciare le coordinate (anche economiche) del proprio futuro. Chi per esempio – per comperare casa – ricorre ad un mutuo ipotecario, sceglie proprio in quel frangente l’entità mensile e la durata del suo impegno. Sarebbe però un peccato limitarsi a ragionare sul finanziamento, perchè è proprio in questa fase – in cui ci si rende disponibili a pagare mensilmente una certa somma – che sarebbe opportuno estendere la riflessione alla propria capacità di risparmio.

UN ESEMPIO PRATICO. Ipotizziamo che una famiglia sottoscriva un mutuo a tasso fisso di 100.000 euro in 20 anni, con una rata mensile di 580 euro mese (come base di calcolo abbiamo utilizzato un 3,50%). Al termine delle 240 rate, avrà estinto il proprio debito e versato nelle casse della banca 19.200 euro di interessi (oltre evidentemente al capitale).

Ipotizziamo ora che la stessa famiglia sottoscriva un mutuo dello stesso importo (100.000 euro) in 30 anni anziché in 20, abbassando quindi la rata da 580 a 450 euro mese, e che utilizzi la differenza di 130 euro per avviare un piccolo investimento, un “piano di accumulo capitale (pac)” come dicono gli addetti ai lavori.

Quale sarà il risultato finale? Per quanto riguarda il mutuo, quello in 30 anni sarà costato 62.000 euro in termini di interessi, contro i 19.200 del 20 anni, con una differenza di 42.800 euro. D’altra parte, va tenuto in considerazione che il mutuo più lungo ha consentito di mettere via, per i primi 20 anni, 130 euro mese, che – se non sono stati piazzati sotto al materasso – qualche rendimento lo avranno dato. Prendendo una banale polizza vita (banale nel senso di molto diffusa) e ipotizzando un tasso di rendimento del 4% (come prospettato nei Fascicoli Informativi delle compagnie assicurative), dopo 20 anni ci ritroveremo un capitale di 42.596 euro, a fronte di un investimento di 31.200 euro, con un saldo positivo di 11.396.

IN CONCLUSIONE. Vale dunque la pena allungare la durata del mutuo, per lasciare spazio ad un piccolo accantonamento mensile? Io rispondo “sì” nei seguenti casi: quando una famiglia, per acquistare casa, dà fondo (interamente o quasi) ai propri risparmi; oppure quando si accetta una rata che non è quella ideale, ma è quella massima sostenibile, che impedisce al cliente qualsiasi forma di risparmio. In entrambi i casi è ragionevole sacrificare un po’ di interessi a vantaggio di una rata più sostenibile, quindi privilegiare un mutuo a 30 anni anziché a 20. Altrimenti si rischia – al primo imprevisto oppure all’emergere di nuove necessità – di dovere tornare in banca per richiedere un prestito a condizioni più penalizzanti rispetto ad un mutuo. Meglio perciò pensarci prima e crearsi un proprio salvadanaio, a cui attingere nei momenti di difficoltà o per la realizzazione di nuovi progetti.

 

Acquisto casa: i vantaggi del leasing rispetto al mutuo

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Chissà se il noto comparatore MutuiOnline ha già pronto il sito web LeasingOnline oppure no. Fatto sta che la Legge di Stabilità 2016 ha introdotto un’importante novità in campo finanziario: da quest’anno infatti le persone fisiche che decidono di acquistare o costruire un fabbricato abitativo da adibire ad abitazione principale, potranno liberamente scegliere tra mutuo o leasing.

Perchè un cliente dovrebbe preferire la locazione finanziaria al tradizionale mutuo?

La prima ragione è di carattere prettamente fiscale e riguarda gli Under 35 con reddito non superiore ai 55.000 euro e che non siano titolari di diritti di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa: questi godranno di una detrazione IRPEF calcolata su un ammontare massimo di canoni annuali di 8.000 euro (mentre per i mutui il tetto massimo è fissato a 4.000) e su un ammontare di riscatto massimo di 20.000. Per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni la detrazione spetta, alle stesse condizioni, su importi dimezzati (dunque senza alcuna differenza rispetto al mutuo, almeno dal punto di vista fiscale).   

Secondo vantaggio del leasing rispetto al mutuo: l’art. 79 della Legge di Stabilità stabilisce che “l’utilizzatore può chiedere, previa presentazone di apposita richiesta al concedente, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo”. Una opzione che può rivelarsi preziosa alleata in momenti di difficoltà, e che nei contratti di mutuo non è prevista: se la si vuole aggiungere, il cliente deve sottoscrivere una polizza assicurativa a parte, che va ad incrementare il costo complessivo dell’operazione. 

Terzo vantaggio: le abitazioni principali non incappano nell’azione in caso di fallimento del venditore.

Un quarto e ultimo vantaggio (questo non è un dato oggettivo, ma un mio personale punto di vista) è dato dal fatto che le società di leasing sono più veloci delle banche in fase di istruttoria, e in molte compravendite il “fattore tempo” è determinante.

Infine, il rovescio della medaglia. Ho davanti agli occhi il comunicato stampa diffuso dalla Banca d’Italia il 22 dicembre 2015, contenente la tabella dei Tassi Effettivi Globali Medi: vi si legge che mediamente un mutuo a tasso fisso in Italia costa il 3.60% e a tasso variabile il 2.83%, contro il 4.7% e il 3.75% del leasing immobiliare.

In conclusione, bisogna fare bene i conti; certo è che d’ora in poi, prima di chiedersi “se conviene il fisso o il variabile”, occorre chiedersi se conviene il mutuo oppure il leasing. 

Per dubbi, domande e informazioni, vai alla pagina Contatti.

Surrogare un mutuo seconda casa? Si può. Ok anche per studi e uffici

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Nella foto, Pier Luigi Bersani, che nel 2007 introdusse le surroghe sui mutui in Italia

Chi l’ha detto che la surroga del mutuo, cioè il trasferimento del debito da una banca all’altra senza spese a carico del mutuatario, si può fare solo sull’abitazione principale?

La legge 40/2007 (cosiddetta Legge Bersani), che ha introdotto la portabilità dei mutui rispolverando l’istituto della surroga, non fa riferimento alla destinazione dell’abitazione per la quale è stato acceso il prestito. La surroga e i benefici che ne derivano (costo zero per il mutuatario) si estendono dunque anche ai finanziamenti contratti per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o allo svolgimento di attività economiche e professionali). Essenziale però che i richiedenti siano persone fisiche e che il contratto di mutuo sia stato sottoscritto dal 2 febbraio 2007 in avanti.

L’unica differenza tra la surrogazione di un mutuo prima casa e non, sta nell’imposta sostitutiva: nel primo caso sarà agevolata e pari allo 0.25% (calcolato sul debito residuo al momento del trasferimento); in tutti gli altri casi è il 2%. Ma poco importa al cliente, visto che questa spesa viene assorbita dalla nuova banca. La Legge stabilisce infatti che con la surroga del mutuo deve essere garantita al cliente “l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”.

Infine, ecco le risposte ad alcune delle domande più frequenti in tema di surroga:

  • Il nuovo contratto di mutuo può essere fatto sia a tasso fisso che variabile? Sì, indipendentemente dalla scelta fatta nel vecchio contratto.
  • Posso accorciare o allungare la durata? Sì.
  • Posso variare l’importo? No, deve essere rigorosamente pari al capitale residuo del mutuo sostituito (*).
  • Posso togliere i garanti? Sì, a patto che la nuova banca lo accetti.
  • Chi paga il notaio? L’istituto di credito che subentra.

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Se desideri ulteriori informazioni in merito a mutui e/o surroghe, invia una mail dalla pagina Contatti.

* Se invece l’obiettivo è prendere a mutuo una somma più alta (così da ottenere un po’ di liquidità aggiuntiva), il vecchio mutuo non può essere surrogato ma deve essere sostituito: in questo caso gli oneri legati all’accensione del nuovo mutuo sono a carico del cliente.