Questa sì che è un’agenzia di rating: a gennaio 2013 azzecca esattamente la durata della crisi immobiliare in Italia

The headquarters of Fitch Ratings Ltd. stands in the Canary Wharf business and shopping district in London, U.K., on Friday, July 12, 2013. Recent data suggest Britain's economic recovery is gaining momentum after a return to growth in the first quarter. Photographer: Simon Dawson/Bloomberg via Getty Images

The headquarters of Fitch Ratings Ltd. stands in the Canary Wharf business and shopping district in London. Photographer: Simon Dawson/Bloomberg via Getty Images

Quando sparano dati sulle tendenze del futuro, sono tutti fenomeni: gli economisti, i giornalisti, gli opinionisti e naturalmente le società di rating. Poi però c’è la realtà. E questa si palesa spesso in modo differente rispetto a quanto era stato previsto. Ecco perché va dato merito a Fitch, agenzia di rating americana con sede (nella foto) anche a Londra: è stata l’unica ad avere azzeccato in tempi non sospetti quali sarebbero stati i tempi di ripresa nel settore immobiliare in Italia.

A inizio 2013, quando nello stesso periodo molti operatori vedevano la ripresa dietro l’angolo, o quantomeno sostenevano che il peggio era passato, Fitch dichiarò che i prezzi delle case nel Belpaese non avevano ancora toccato il fondo e che avevamo davanti ancora due o tre anni di discesa (che allora pareva un’eternità). Esattamente quello che è accaduto.

Leggere per credere: l’articolo pubblicato il 10 gennaio 2013 è ancora disponibile online (clicca qui).

Resta solo una domanda (senza risposta): perché queste informazioni le dobbiamo ottenere da Londra, quando in Italia gli esperti del settore immobiliare non mancano?

Baccarini, n. 1 Fiaip Emilia Romagna: “Introdurre tecnologie nuove e sostenibili, per svecchiare il patrimonio immobiliare e favorire gli investimenti”

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Gian Battista Baccarini, 40 anni tra due giorni, è il presidente regionale Fiaip

 

E’ un Baccarini a tutto campo quello che, con la sua consueta cortesia e chiarezza, risponde a tre quesiti di stretta attualità, che vanno dal voto regionale di domenica scorsa fino all’articolo di copertina di Casa Plus 24 (inserto del Sole 24 Ore), dove si spiega come le banche si siano date all’intermediazione immobiliare.

Presidente, domenica ci sono tenute le elezioni in Emilia Romagna: quali sono le istanze che, come Fiaip, metterete sul tavolo del nuovo Governo regionale?

“Buongiorno Alessandro, desidero innanzitutto ringraziarla per l’opportunità che concede a Fiaip di condividere con i lettori del suo blog, davvero interessante e ricco di contenuti attuali, la visione della Federazione sul mercato immobiliare e gli strumenti per il rilancio dell’economia italiana. Per quanto riguarda la sua domanda, Fiaip stimola un confronto costruttivo con tutte le forze politiche, mettendo volentieri a disposizione il proprio know-how per ricercare provvedimenti efficaci. Con il proposito di dare continuità ad un’azione inclusiva nella quale crediamo fortemente, chiederemo di intensificare le occasioni di coinvolgimento e concertazione sui provvedimenti in materia edilizia-urbanistica ed attinenti al settore immobiliare, al fine di dare un fattivo contributo alla sospirata ripresa. Al di là di questa valutazione per così dire “di metodo”, vorremmo focalizzare l’attenzione delle Istituzioni sull’opportunità di lavorare insieme per un proficuo utilizzo dei fondi strutturali europei, che possono favorire l’attuazione di interventi di rinnovamento e adeguamento del nostro vetusto patrimonio immobiliare, introducendo nella filiera immobiliare tecnologie nuove e sostenibili (penso al risparmio energetico, ad esempio), rendendo così più attraente, agli occhi dell’investitore italiano e straniero, l’acquisto di unità immobiliari. Parallelamente a questo sviluppo, non dobbiamo trascurare l’importanza di introdurre incentivi fiscali a favore di chi recupera il patrimonio edilizio esistente, permettendo l’aumento delle cubature costruibili sui terreni oggetto di demolizione di edifici preesistenti. Un’ultima istanza, non meno importante, riguarda la riduzione della pressione fiscale sul bene ‘casa’, che in questi ultimi tempi è diventata la più alta d’Europa e tra i paesi dell’OCSE”.

Ha sicuramente letto l’articolo di giovedì su Casa 24 Plus (clicca qui per leggere la versione online), nel quale si evidenza come, ormai da anni, la quota di compravendite intermediate dalle agenzie immobiliari sia appena del 45%: non crede che la rabbia dei suoi colleghi sia dettata anche dalla paura che le banche riescano in ciò in cui le agenzie hanno sempre fallito, cioè alzare questa percentuale e portarla finalmente su livelli europei?

“Le ricerche di mercato rivelano un apprezzamento crescente da parte dei cittadini nei confronti delle attività di mediazione immobiliare delle agenzie: nei due anni 2012/2013, lo certifica un’indagine di Tecnoborsa, il 62,3% di chi ha messo in vendita una casa lo ha fatto rivolgendosi a dei professionisti del settore. Questo ci dice che rimane forte il bisogno di affidarsi a chi lavora abitualmente e sa muoversi in un mercato che può essere fonte allo stesso tempo di opportunità ed insidie.

D’altro canto, i numeri da lei citati ci stimolano a crescere professionalmente e ad insistere con forza sulla strada degli standard di servizio (in primis il controllo documentale preventivo), per fare in modo che al cittadino sia ben chiara la differenza tra chi esercita la professione di Agente Immobiliare (con la “a” maiuscola) con serietà e chi lo fa senza possederne i requisiti. Da imprenditore che deve avere a cuore soprattutto la soddisfazione del proprio cliente, ritengo che la concorrenza – quella leale e regolamentata – debba essere sempre ben accetta, perché ci invita a fare meglio, a beneficio dell’intera comunità. Può dirsi corretto l’atteggiamento di una banca creditrice che, di fronte ad un cliente in procinto di rinnovare un affidamento o in difficoltà con le rate del mutuo, lo indirizza verso una particolare agenzia per la vendita del proprio immobile, a maggior ragione se la banca è essa stessa proprietaria di quella agenzia immobiliare? Alle possibili conseguenze determinate da questa mancanza di equilibrio, aggiungerei anche la considerazione che in questa fattispecie viene calpestato quel principio normativo di terzietà/indipendenza che deve invece contraddistinguere l’operato dell’agenzia immobiliare”.

Nello stesso articolo, il presidente Righi attacca duramente le banche e parla di concorrenza sleale, però d’altra parte – tramite Auxilia Finance – con quelle banche (vedi BNL e Unicredit) ci fa business quotidianamente: non le pare un’incongruenza?

Auxilia Finance è una delle più innovative società di mediazione creditizia nel panorama italiano e probabilmente la più attenta – essendo la società di proprietà di Fiaip – al rapporto professionale con il partner immobiliare e con il suo cliente. Mi fa inoltre piacere ricordare ai neodiplomati o neolaureati in cerca di occupazione, approfittando della sua ospitalità, che la società ricerca attualmente circa trecento nuove risorse, alle quali propone un percorso formativo propedeutico all’inserimento nell’organico aziendale. Non ritengo che il presidente Righi abbia attaccato duramente le banche e non ho colto nelle sue parole elementi di incongruenza: al contrario, ritengo che Fiaip non sia venuta meno al proprio dovere di sindacato, che è anche quello di tutelare tanto gli operatori quanto soprattutto gli utenti/consumatori, denunciando un certo modo di “fare banca” che configura un pericoloso conflitto di interessi, laddove gli istituti di credito costituiscono delle società di intermediazione in un settore, come quello immobiliare, dove l’indebitamento – e con esso la posizione di forza che essi possono esercitare sulle famiglie in difficoltà – è fortemente radicato”.

 

E adesso che le banche vendono case, le agenzie immobiliari s’arrabbiano

UN NUOVO MODELLO DI CONCERTAZIONE MEDIACONSUM

Paolo Righi, presidente Fiaip: “Riteniamo sleale la concorrenza delle banche”.

 

Un articolo pubblicato ieri sul Sole 24 Ore mi ha colpito, si intitola “Banche e portali sfidano gli agenti”. Questo l’incipit:  “Agenti immobiliari stretti in una morsa. Con le banche che, da una parte, iniziano ad affacciarsi sul mondo dell’intermediazione immobiliare, cercando e offrendo case ai clienti direttamente in filiale. E con i privati, dall’altra, che pubblicano gratis online un numero crescente di annunci, attratti dalla possibilità di concludere transazioni senza affidarsi ai mediatori, risparmiando sulla provvigione”.

Il primo istituto di credito ad attivarsi nel campo dell’intermediazione immobiliare, si legge nell’inserto Casa 24 Plus, è stato la Cassa dei Risparmi di Bolzano, con la controllata Sparkasse Immobilien, agenzia che dal 2012 commercializza immobili a uso privato e commerciale, e che può contare su una ventina di “vetrine” in altrettante filiali della banca. A far scattare l’allarme nella categoria, tuttavia, è stata l’operazione Unicredit, che dal luglio scorso ha lanciato “Subito Casa”, società di intermediazione immobiliare del Gruppo, partita con una fase pilota che si focalizza su mandati ricevuti da costruttori clienti della banca con cantieri in 7 città. Ma che dal 1° gennaio 2015 – secondo i piani – vedrà l’estensione del servizio anche ai privati di tutta Italia. Così nelle filiali potranno essere offerti le case e i mutui per il loro acquisto.

MI RITORNI IN MENTE.. A questo punto mi è tornata in mente la mia esperienza lavorativa nel periodo 2003-2007, quando nelle agenzie immobiliari andavo quasi quotidianamente, in veste di consulente del credito, per incontrare clienti interessati ad acquistare casa tramite mutuo. Di quel periodo ricordo bene come gli agenti immobiliari più intraprendenti – e spesso meglio organizzati – si dessero da fare per procurare ai potenziali acquirenti non solo l’immobile giusto, ma anche il mutuo adeguato: questo sia per agevolare la vendita, sia per tornaconto economico (fino al 2012 era legale, per le agenzie immobiliari, essere remunerate dalle banche per la loro attività di segnalazione). E ricordo altrettanto bene quante fossero le agenzie immobiliari innamorate di Unicredit, che grazie ad accordi con le loro federazioni di appartenenza garantiva buone condizioni ai clienti e ottimi guadagni ai professionisti della casa. Ecco perché ieri sono rimasto sorpreso dalla parole di Paolo Righi, presidente nazionale di Fiap.

BANCHE BRUTTE E CATTIVE. Così Righi, nell’intervista rilasciata al Sole 24 Ore: “La categoria non ha paura della concorrenza, che anzi aiuta a crescere. Ma riteniamo sleale quella delle banche. Innanzitutto perché i clienti potranno essere acquisti direttamente allo sportello da migliaia di operatori che, pur non avendo alcun titolo per farlo, potranno indicare la possibilità di rivolgersi all’agenzia della banca per comprare o vendere casa”. E qui mi fermo. Voglio dire: ma Righi, di cui peraltro apprezzo la vena oratoria, dov’era quando quegli stessi clienti, per anni e anni, sono stati acquisiti direttamente in agenzia immobiliare da migliaia di agenti che, sovente senza alcun titolo, indicavano la possibilità di rivolgersi all’Unicredit di turno? Se allora non erano sleali le agenzie immobiliari, ora – per la proprietà transitiva – non lo possono essere nemmeno le banche.

IL TRIANGOLO NO, NON L’AVEVO CONSIDERATO.. Altra considerazione: nel 2010 Fiaip ha costituito Auxilia Finance Srl, nel rispetto della nuova legislazione per il credito ai consumatori e della nuova disciplina degli intermediari finanziari (Decreto Legislativo 141/2010), e tra i partner bancari annovera Unicredti e BNL-BNP Paribas (quello stesso gruppo bancario, per inciso, che tramite BNP Paribas Real Estate vende immobili in mezzo mondo, Italia compresa). Signori, un po’ di coerenza! Prima ci si mette in affari con le banche, poi si va sui giornali a dire che gli istituti di credito sono brutti e cattivi. Eppoi questa storia a tre, tra Fiaip, Auxilia e le banche partner (comprese quelle che vendono case) mi ricorda un po’ quel pezzo famoso di Renato Zero, “Il Triangolo”: qual è il soggetto che si fa trovare sorpreso dalla situazione, lo lasciamo immaginare al lettore..

Infine, mi pare doveroso sottolineare la vendita delle case in banca non è una stravaganza italiana: ricordo bene, già nel decennio scorso, che in un Paese come la Danimarca (quindi Europa) sia gli istituti di credito che le compagnie di assicurazioni facevano intermediazione immobiliare, tanto che entrando in alcune filiali pareva di essere nello studio di un intermediario.

DICE IL SAGGIO. Buckminster Fuller, architetto e scienziato, diceva: “Non cambierai mai le cose combattendo la realtà esistente. Costruisci un modello nuovo che renda quello attuale obsoleto”. Da ciò che posso vedere, e sentire, e leggere, spesso le federazioni di agenti immobiliari si lanciano in improbabili battaglie alla Don Chisciotte (come quella promossa dalla Fimaa di riportare la mediazione creditizia in agenzia, dopo che ci sono voluti anni per regolamentare questo settore) piuttosto che concentrarsi su nuovi modelli di business e/o sciogliere alcuni nodi. Per esempio: è mai possibile che a Milano ci siano più consulenti immobiliari che taxisti? O che il nostro Paese abbia più agenzie di Francia e Germania messe insieme? E’ così necessario questo frazionamento, che certo non giova ai clienti? E ancora: se come affermato da Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, “nel mercato italiano la quota di compravendite non intermediate è ormai stabile intorno al 45%”, non è nell’ordine delle cose che qualche altro soggetto cerchi di occupare questi spazi? A ciascuno la sua risposta.  

Per leggere l’articolo integrale del Sole 24 Ore, clicca qui.

 

Troppa pioggia o troppe case?

“La foga edificatoria osservata in tante realtà italiane dovrebbe essere giudicata a livello funzionale: stiamo costruendo edifici ed infrastrutture, ma ci servono davvero oppure no?”

Far di Conto

Pubblicato su iMille.

Nella città di Genova le ferite prodotte dalla recente alluvione sono purtroppo ancora fresche. Così come lo sono anche a Parma, o nella bassa pianura modenese. Una triste scia di disastri che ci lascia in eredità morti, feriti, sfollati; assieme ad una conta dei danni che probabilmente, per questi soli tre eventi, supera già i 700 milioni di euro. Si ripropone inevitabilmente la discussione attorno alla necessità di difendere un po meglio la sicurezza del nostro territorio: una diatriba che dopo decenni di dibattiti e giravolte normative ci lascia un Paese apparentemente in panne, incapace di dotarsi di strumenti minimi di tutela e salvaguardia dell’ambiente e dell’incolumità dei cittadini. La Liguria e Genova spiccano prepotentemente tra le aree che più hanno patito a causa di calamità naturali: varrebbe la pena ricordare che queste calamità sono legate alla mano dell’uomo, prima che ai capricci della natura. Se…

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Un pignoramento è per sempre: Crif non oscura i dati della Conservatoria nemmeno decorsi 5 anni

 

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Per i non addetti ai lavori, Crif è una sorta di “libro nero” in cui finiscono i cattivi pagatori. Non è però una condanna per l’eternità, finire segnalati in questa banca dati: i tempi di permanenza dei dati creditizi in Eurisc parlano infatti di 12 mesi per i “ritardi di pagamento di entità pari o inferiore a 2 rate/mesi”, di 24 mesi in caso di “ritardi di pagamento di entità pari o superiori a 3 rate/mesi”.

Ma c’è un “però”. Quando banche e società finanziarie accedono a Crif per decidere se accordare o meno un prestito al cliente, possono verificare non solo i dati creditizi, ma anche eventuali dati riportati negli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatorie). E qui c’è la sorpresa.

Prendo ad esempio l’ultimo caso concreto che mi è capitato nello svolgimento della mia attività: cliente che nel 2006 subisce un’ipoteca legale e successivamente rimette le cose a posto (debiti compresi). La Conservatoria registra tutto, com’è ovvio che sia, compresa la la nota di “Annotamento-Cancellazione Totale”, vale a dire conferma che tutto è stato risolto e che ora il cliente è pulito. Meno ovvio invece che Crif, a distanza di così tanti anni, continui a ripetere “a pappagallo” ciò che legge presso i Registri di Pubblicità Immobiliare e di conseguenza a penalizzare eventuali nuove richieste di credito dello stesso cliente.

Per completezza di informazioni, aggiungo che un’altra banca dati denominata Cerved (anch’essa utilizzata dagli istituti di credito come fonte di informazioni sui clienti) fa invece una scelta differente rispetto a Crif, cioè non mostra eventi di Conservatoria annotati di cancellazione decorsi 5 anni dalla data di iscrizione. Scelta a mio avviso sacrosanta, visto che in Italia, dopo 5 anni, si cancellano addirittura i protesti. I pignoramenti no, quelli sono per sempre, come i noti diamanti De Beers.

 

 

Il mediatore creditizio può effettuare attività di consulenza al cliente in agenzia immobiliare?

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Questa è una delle tre FAQ (Frequently Asked Questions, cioè “domande poste frequentemente”) che troviamo sul sito dell’Organismo Agenti e Mediatori e che riguardano le agenzie immobiliari, cioè il luogo in cui – per anni – i clienti erano soliti incontrare non solo i professionisti della casa ma anche quella strana razza a cui appartengo, cioè i liberi professionisti del settore del credito.

Ecco la risposta: “Non sussistono divieti in merito. Tuttavia, se le due attività vengono svolte all’interno dello stesso locale sicuramente si può creare confusione nel consumatore finale, in quanto l’agente immobiliare non è un soggetto iscritto. Tale pratica, seppur non vietata, potrebbe prestarsi a forme di elusione”.

Stessa identica risposta per un’altra domanda: “E’ lecito uno spazio dedicato al mediatore creditizio allestito all’interno dell’agenzia immobiliare?”

Sulla stessa lunghezza d’onda, infine, anche la risposta al terzo e ultimo quesito inerente il mondo immobiliare: “E’ possibile esporre materiale pubblicitario della società di mediazione creditizia all’interno dell’agenzia immobiliare?”. Questa la sentenza dell’Organismo Agenti e Mediatori: “Tale pratica, seppur non vietata, potrebbe prestarsi a forme di elusione. L’agente immobiliare non potrebbe sicuramente esporne il relativo contenuto e, dunque, non potrebbe presentare i prodotti del mediatore oggetto di pubblicità”.

Insomma, l’invito – nemmeno tanto velato – è quello che ognuno svolga il lavoro “a casa propria”.

Per accedere alle FAQ dell’OAM, clicca qui.