La banca può concedere il mutuo se la compravendita non è quietanzata? Risponde il notaio

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Innanzitutto, cosa si intende per compravendita non quietanzata? Semplicemente, significa che il giorno del rogito notarile il venditore cede la proprietà del suo bene immobile ma non incassa tutto il prezzo pattuito (e quindi non può rilasciare la quietanza finale di saldo), concedendo quindi al compratore una dilazione nel pagamento. Prassi questa che, causa il perdurare della crisi economica, non è poi così rara.

La frase che si legge nel titolo l’ho posta recentemente al notaio Michele Bucchi di Castel Bolognese (Ra), di cui pubblico integralmente la risposta.

“Sotto il profilo del trasferimento della proprietà immobiliare, la vendita con prezzo non interamente quietanzato non è atto meno ‘sicuro’ rispetto alla vendita con prezzo pagato per intero alla stipula.
 
Nel nostro sistema civilistico dei contratti a effetti reali la proprietà si trasmette dal dante causa all’avente causa ‘per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato’ (art. 1376 cod. civ.). Ciò significa che le vicende traslative del diritto reale non dipendono, salvo casi eccezionali (ad esempio, la vendita con riserva della proprietà, di cui agli artt. 1523 ss. cod. civ.), dal pagamento del prezzo o dall’adempimento, da parte del soggetto acquirente, di altre obbligazioni a cui risulti tenuto in forza del contratto di vendita.
 
Quindi, tanto nella vendita quietanzata quanto in quella non quietanzata, la proprietà ‘passa’ inequivocabilmente dal venditore all’acquirente, senza differenze.
 
Diversa è, evidentemente, la posizione del venditore: più garantito nella prima ipotesi e meno nella seconda.
 
In quest’ultimo caso, tuttavia, lo stesso venditore potrebbe reagire al mancato pagamento del prezzo chiedendo all’autorità giudiziaria una sentenza di risoluzione del contratto per inadempimento, ai sensi dell’art. 1453 cod. civ. Tale risoluzione, in ogni caso, ‘non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione’ (art. 1458, comma 2, cod. civ.), motivo per cui, se dopo la trascrizione della vendita viene, ad esempio, iscritta l’ipoteca (contro l’acquirente e a favore della banca mutuante) a garanzia del mutuo finanziatore dell’acquisto, l’eventuale futura trascrizione contro il medesimo acquirente di una domanda giudiziale di risoluzione del contratto non potrà mai essere pregiudizievole all’ipoteca già acquisita dalla banca, posto che ‘le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda’ (art. 2652, comma 1, n. 1), cod. civ.).
 
Quindi, la risposta sulla ‘sicurezza’ del passaggio di proprietà nella vendita non quietanzata e, conseguentemente, dell’ipoteca iscritta immediatamente dopo il trasferimento, non può che essere totalmente positiva”.
 
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2 pensieri su “La banca può concedere il mutuo se la compravendita non è quietanzata? Risponde il notaio

  1. chiedo un’aiuto in quanto mi trovo esattamente nella stessa situazione descritta nell’articolo, il problema è che non trovo un’istituto di credito disposto ad erogare un mutuo non quietanzato, se qualcuno è riuscito ad ottenere quanto sopra vi prego di comunicarmi il nome della banca. grazie mille Marco

  2. Gentile sig. Marco, sarebbe importante sapere da dove scrive: ogni territorio ha le sue banche e ogni banca le sue regole.

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