Mutui ipotecari: i garanti possono recedere dal contratto?

Capita spesso, nell’attività di consulenza creditizia, di sentirsi domandare se i fideiussori di un finanziamento  ipotecario (detti anche “garanti”) potranno in futuro – quando il debito residuo del mutuo sarà più basso oppure  quando la posizione lavorativa e reddituale dei mutuatari sarà più solida – liberarsi dall’impegno assunto in sede di stipula.

Ebbene, la risposta è “no”. I garanti, a meno che non siano intervenuti extra atto (e ciò lo si verifica leggendo il testo contrattuale), restano tali fino alla restituzione dell’intera somma mutuata. All’argomento “Dell’estinzione della fideiussione” sono dedicati peraltro gli articoli 1955-57 del Codice Civile.

Una soluzione alternativa può essere quella della sostituzione del mutuo ipotecario (oppure della surrogazione, nel caso si tratti di un’operazione prima casa). In questo caso, è sufficiente presentare la nuova domanda di finanziamento senza la presenza dei garanti, argomentandola col fatto che la situazione reddituale e/o patrimoniale dei mutuatari è migliorata rispetto a quando acquistarono casa: se la delibera dell’istituto di credito sarà positiva, il gioco è fatto, e i fideiussori liberati dal loro impegno.

Restando in tema di “garanti”, cosa accade quando questi si sostituiscono al mutuatario nel pagamento del mutuo? Quando ciò si verifica, i fideiussori hanno la possibilità di rivalersi nei confronti del debitore che aveva contratto il debito e successivamente non era stato in grado di onorare all’impegno preso. I modi per recuperare il denaro – per chi ha adempiuto all’obbligazione del debitore in seguito a una fideiussione – sono due: l’azione in via surrogatoria (essendo surrogato nei diritti del creditore nei confronti del debitore) o l’azione di regresso. Sono due alternative non compatibili, il fideiussore deve sceglierne una prima di intentare azione legale nei confronti del debitore. Nel primo la fideiussione permette di pretendere gli interessi dal momento in cui è scaduto il termine di pagamento. Mentre nel secondo caso si possono solo pretendere gli interessi dal giorno in cui il fideiussore ha pagato al creditore. Un particolare tipo di fideiussione è la “fideiussione omnibus” con cui il fideiussore si obbliga a garantire i debiti presenti e anche futuri del debitore; visto il rischio a cui può essere soggetta questa fideiussione la legge stabilisce che sia valida solo se è stato stabilito un importo massimo garantito.

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