Acquistare casa ad un’Asta Giudiziaria: pro e contro

In un mercato immobiliare cosiddetto “per acquirenti”, dove sono questi ultimi a giocare d’attacco (e i proprietari-venditori schierati a difesa del prezzo richiesto), è conveniente l’acquisto di un immobile ad un’asta giudiziaria? Ecco elencati i pro e i contro, secondo il parere dell’associazione dei consumatori Aduc.

I VANTAGGI

  1. Si può usufruire di prezzi inferiori, in media del 10-15%, rispetto a quelli di mercato;
  2. Risparmio della mediazione dell’agenzia immobiliare, che può arrivare anche al 4%;
  3. Sicurezza dell’effettività di ciò che viene acquistato. Le ricerche e le perizie tecniche effettuate sull’immobile e sulla proprietà, infatti, sono una garanzia che evita brutte sorprese cui potrebbe andare incontro un ignaro compratore che non riuscisse ad effettuare tutti i controlli necessari;
  4. E’ inoltre possibile condonare le eventuali irregolarità che vizino il bene. La domanda di sanatoria in caso di acquisti all’incanto deve essere presentata entro 120 giorni dall’atto di trasferimento (L.47/85 e L.551/94);
  5. Il decreto di trasferimento del bene in oggetto è un atto del giudice dell’esecuzione. Ha la stessa valenza del rogito notarile ma offre maggiori garanzie per il trasferimento della proprietà, oltre ad apportare minori spese. Il decreto di trasferimento è un titolo esecutivo tramite il quale il giudice ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie gravanti sul bene.

GLI SVANTAGGI

  1. Un grosso elemento negativo è costituito dal fatto che l’immobile, oggetto di vendita forzata, il più delle volte è abitato dall’esecutato e quindi il nuovo proprietario dovrà liberarlo dagli abitanti;
  2. In questi casi, oltre agli scrupoli morali, un ostacolo è rappresentato dal fatto che il decreto di trasferimento della proprietà, che è titolo esecutivo per il rilascio, non è sottoposto alla graduazione degli sfratti ordinari e così è necessario rivolgersi agli ufficiali giudiziari, impiegando circa un anno;
  3. Essendo il bene giunto ad una vendita all’incanto, sarà dunque gravato da vincoli. Ipoteche e pignoramenti, come già anticipato, vengono cancellati dal decreto di trasferimento della proprietà. Gli altri vincoli sono comunque segnalati nell’ordinanza di vendita e il bene viene acquistato comprensivo di essi. E’ dunque specificato se l’immobile viene venduto “in toto”, per una quota, come nuda proprietà od altro;
  4. Problemi si presentano nel caso di quota indivisa: essendo raro che qualcuno abbia interesse ad acquistare una quota di un intero, il giudice – che può anche scegliere di disporne la vendita così com’è – di solito fa sospendere il procedimento ed iniziare il giudizio di esecuzione del bene. Comunque sia, l’acquirente acquista quanto e come specificato nel decreto di vendita.
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